Decydując się na inwestowanie w nieruchomości komercyjne, warto rozważyć sfinansowanie zakupu przy pomocy kredytu. Jego zaciągnięcie, nawet pomimo dysponowania wystarczającą ilością gotówki, może okazać się bardziej opłacalne. Pozwala bowiem na wykorzystanie efektu tzw. dźwigni finansowej. Na czym polega lewarowanie? Jakie daje korzyści i jakie stwarza zagrożenia? O tym w artykule!
Dźwignia finansowa – co to jest i na czym polega?
Dźwignia finansowania (ang. financial leverage) jest instrumentem finansowym powszechnie wykorzystywanym przez podmioty dążące do zwiększenia zyskowności inwestycji. Pojęcie dźwigni odnosi się do fizyki, w której używana jest ona do podniesienia ciężkiego przedmiotu za pomocą niewielkiej siły. Na podobnej zasadzie działa dźwignia finansowa.
Mechanizm lewarowania, czyli wykorzystania dźwigni finansowej, spotykany jest między innymi w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne – biurowce, lokale usługowe i handlowe i magazyny i inne. Dzięki niemu inwestor może zwiększyć stopę zwrotu z kapitału własnego w oparciu o kapitał obcy, zwykle kredyt.
Dla zobrazowania działania dźwigni finansowej posłużmy się uproszczonym przykładem. Inwestor dysponuje wkładem własnym w wysokości 600 tys. zł w gotówce. Planuje zakup nieruchomości komercyjnej o takiej wartości, za której wynajem może otrzymać miesięcznie ok. 4000 zł. Transakcję może sfinansować w całości z własnych środków gotówkowych bądź wspomagając się 30-letnim kredytem hipotecznym z wkładem własnym na poziomie 20% (120 tys. zł). Miesięczna rata kredytu wynosić będzie ok. 2600 zł. Przy finansowaniu inwestycji w nieruchomość komercyjną z własnych środków, zysk inwestora wyniesie nieco ponad 7%. Przy lewarowaniu na poziomie 80% – ok. 12%.
Kiedy i dlaczego warto stosować dźwignię finansową w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne?
Stosowanie dźwigni finansowej w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne daje liczne korzyści dla inwestora. Przede wszystkim pozwala mu relatywnie niskim wkładem własnym kupić nieruchomość o znacznie większej wartości. Jeżeli dysponuje on dużo wyższą sumą gotówki, może też kupić nieruchomość o większej powierzchni lub kupić kilka nieruchomości zamiast jednej. Dzięki temu wzrosną jego zyski z najmu – to najemcy skomercjalizowanych nieruchomości będą spłacać kredyt inwestora.
Z punktu widzenia inwestora atutem jest też redukcja potencjalnego ryzyka inwestycji. W przypadku 20% wkładu własnego większość ryzyka spoczywa na banku, a sama inwestycja zwróci się po 2-3 latach. Gdyby inwestor zdecydował się na zakup nieruchomości komercyjnej w całości za własne środki, okres zwrotu wydłuży się do ponad 10 lat. Na inwestorze będzie też spoczywać całe ryzyko.
Nie bez znaczenia jest fakt, że lewarowanie może okazać się przydatne w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości. I tak, jeśli wartość nieruchomości komercyjnej zakupionej za 600 tys. zł (120 tys. wkładu własnego) wzrośnie przykładowo o 60 tys. zł, to inwestor, pomijając raty kredytu, zyska 50%. Uzyskanie podobnej stopy zwrotu przy finansowaniu zakupu bez kredytu byłoby możliwe dopiero wtedy, gdyby cena nieruchomości wzrosła z 600 do 900 tys. zł, na co szanse są niewielkie.
To jednak nie koniec – warto pamiętać, że odsetki od kredytu bankowego mogą być wliczone w koszty uzyskania przychodu. A to pozwala zmniejszyć podatek dochodowy z tytułu wynajmu nieruchomości.
Kapitał obcy i kapitał własny w inwestowaniu w nieruchomości
Główny podział źródeł finansowania, także nieruchomości komercyjnych, obejmuje kapitały własne (wewnętrzne) i kapitały obce (zewnętrzne).
Kapitał własny to nic innego jak przeznaczenie części posiadanych środków na działalność inwestycyjną. Inwestowanie za pomocą kapitału własnego może mieć charakter indywidualny – najpopularniejszy, ewentualnie grupowy. Przy finansowaniu indywidualnym środkami własnymi są zwykle oszczędności. Z kolei finansowanie grupowe przybiera różne formy, od funduszu inwestycyjnego po spółkę jawną. Na polskim rynku nieruchomości głównym źródłem finansowania są dla inwestorów instytucjonalnych kredyty, na czele z hipotecznym.
Oba źródła finansowania mają swoje wady i zalety. Dzięki finansowaniu z kapitału obcego inwestor może wykorzystać omówioną we wcześniejszej części artykułu dźwignię finansową. Jej dodatni efekt zachodzić będzie jednak tylko wtedy, gdy koszty obsługi zadłużenia i raty kapitałowe nie będę przewyższać dochodów, jakie generuje oddana na wynajem nieruchomość. Stąd też finansowanie z kapitału obcego jest opłacalne wyłącznie w przypadku nieruchomości, zapewniających wysokie i stabilne dochody. Te umożliwiać będą sprawną spłatę kapitału wraz z należnymi odsetkami.
Taki model finansowania to dla przedsiębiorców szansa zainwestowania pozostałych środków własnych w inne aktywa, trudniejsze do finansowania przy pomocy kapitału obcego. Dodatkową korzyścią wynikającą z wykorzystania zewnętrznych źródeł finansowania jest tzw. tarcza podatkowa. Koszty zaciągniętego kredytu zmniejszają podstawę opodatkowania zysku brutto podatkiem dochodowym.
Czym może grozić nieumiejętne stosowanie dźwigni finansowej?
Specjaliści pracujący w https://social.estate/ uważają, że dźwignia finansowa może być idealnym rozwiązaniem dla osób zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości komercyjne. Należy mieć jednak na uwadze potencjalne zagrożenia. Przede wszystkim lewarowanie działa wtedy, gdy dochody z wynajmu lokali przewyższają raty kredytu bądź są im chociażby równe. A zatem, ewentualne przestoje w wynajmie czy problemy z pozyskaniem najemców mogą zmniejszyć zaplanowane zyski. W najgorszym wypadku – utrata płynności finansowej może doprowadzić do niepowodzenia całej inwestycji.
Zadłużenie znacznie wykraczające ponad możliwości inwestora może być także niebezpieczne w sytuacji spadków rynkowych stawek czynszu, a przy kredycie zaciągniętym w obcej walucie – wahań jej kursów. W takich sytuacjach nie można liczyć na przychylność banków. Zaciągnięte zobowiązania muszą być terminowo spłacane. Z tego względu bardzo ważne jest, aby zadłużanie zawsze było skalkulowane z realnymi możliwościami danego inwestora.
Kluczowe znaczenie ma także rozsądny wybór nieruchomości komercyjnej, w którą chcemy zainwestować. Warto zweryfikować nie tylko jej stan prawny, ale także zastanowić się nad atrakcyjnością lokalizacji. Kwestie te mają duże znaczenie w trakcie pozyskiwania najemców. Dogłębna analiza rynku przed podjęciem decyzji o zakupie umożliwi więc inwestorowi czerpanie korzyści z zastosowania dźwigni finansowej.